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A nova proposta de revisão do Plano Diretor de São Paulo prevê mudanças que permitem incluir famílias com renda mais alta em empreendimentos voltados para a HIS (Habitação de Interesse Social), que recebem incentivos fiscais para que o mercado os oferte para a população mais pobre.
O texto foi entregue pela prefeitura na segunda-feira (20) à Câmara Municipal.
Além disso, a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) sugeriu critérios que possibilitarão ao município fiscalizar se esse tipo de habitação está, de fato, sendo ocupada por famílias enquadradas nos critérios de renda exigidos.
Além de corrigirem falhas na fiscalização das HIS, as modificações atendem necessidades de ajuste à demanda de potenciais compradores de imóveis na cidade, segundo o vereador Rubinho Nunes (União Brasil), presidente da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente. Ele considera, porém, que há excesso de regulação.
O aumento nos mecanismos de fiscalização do destino das unidades de habitação social é uma cobrança antiga de urbanistas, que lembram que a prefeitura, ao conceder incentivos para o mercado imobiliário construir essas habitações, perde dinheiro sem ter a garantia de que os imóveis chegarão a família que mais precisam.
Em setembro, a Folha de S.Paulo mostrou que um prédio com financiamento do extinto Minha Casa Minha Vida, sobre o terreno de uma antiga favela da Vila Madalena, de onde foram removidas mais de cem famílias no início dos anos 2000, virou em parte “hotel” com diária de R$ 800.
No mês seguinte, a reportagem também constatou, em visita a estantes de novos empreendimentos, que corretores aconselham o comprador a usar “laranjas” com renda familiar menor que a exigida para financiar os imóveis com juros baixos oferecidos para a moradia social.
Na época, o Secovi (Sindicato da Habitação), entidade que representa empresas do setor imobiliário, afirmou não ter ingerência na forma como o adquirente utiliza sua unidade e disse que “entende e defende o cumprimento da lei e seu controle pelas autoridades constituídas”.
Em São Paulo, os imóveis HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) foram concebidos para a população de baixa renda.
No caso das habitações de interesse social, o critério para a faixa, que é de até três salários mínimos por família, passa a contar com a opção de que seja considerada a renda de até meio salário mínimo por pessoa. Na faixa dois, que é de três a seis salários mínimos por família, há a opção de que seja considerado o critério de um salário mínimo por pessoa.
“É uma regra que permite que uma família numerosa, mesmo com uma renda um pouco mais alta, possa ter acesso a empreendimentos mais baratos”, explica Bianca Tavolari, professora do Insper e uma das coordenadoras do Observatório do Plano Diretor.
No caso de uma HIS 1, por exemplo, o teto de R$ 3.906 poderia ser rompido por uma família com sete membros, cujo cálculo da remuneração de meio salário mínimo por pessoa (R$ 651) resultaria numa renda total de R$ 4.557.
Para o vereador Rubinho Nunes, a modificação atende um grupo de classe média que “estava em uma zona cinza”, que não tinha condições de comprar imóveis de padrão elevado, mas também não poderia ser enquadrados nos critérios de habitação de interesse social.
Há também na nova proposta a previsão de que o município edite decreto regulando a fiscalização sobre o efetivo atendimento das HIS e da faixa chamada de mercado popular (para renda de até um salário mínimo e meio por pessoa), assim como a aplicação de penalidades por descumprimento.
Ficará gravado na matrícula que o imóvel é uma HIS ou uma HMP que contempla quem recebe de seis a dez salários mínimos. É com base nesse mecanismo que a prefeitura poderá fiscalizar e aplicar punições a empreendedores que não cumprirem a regra.
“A inclusão de critérios para fiscalização é muito positiva, pois hoje não há”, diz Tavolari.
Nas HIS, por exemplo, o construtor não paga outorga onerosa e pode construir, pela regra atual até quatro vezes a área do terreno. Pela proposta, o potencial construtivo ainda é ampliado em 50%, ou seja, para seis vezes.
Aprovado em 2014, o Plano Diretor é responsável por dar as diretrizes para o crescimento da cidade.
Um dos instrumentos para adequar esse plano a novas necessidades na ocupação do município é a revisão obrigatória no meio da vigência da regra. O atual processo de revisão foi iniciado em 2021, mas sofreu paralisações devido à pandemia da Covid-19.
Retomado no início deste ano, a revisão ainda precisará ser votada em dois turnos na Câmara. Existe a expectativa de que o processo esteja concluído ao final deste semestre.
Ivan Maglio, pesquisador com pós-doutorado em Mudanças Climáticas e Planejamento pela USP, afirma que, no geral, a “revisão do Plano Diretor não avança em nada para enfrentar os gravíssimos problemas sociais, ambientais e climáticos que a cidade enfrenta e enfrentará.”
Em nota, a Prefeitura de São Paulo afirma que as alterações propostas para o Plano Diretor trazem avanços para o cumprimento dos Objetivos e Diretrizes da Política de Desenvolvimento Urbano.
Com relação às unidades habitacionais, a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento afirma que o município já prevê “controle sobre a destinação das unidades”, e que o projeto propõe aperfeiçoamentos sobre esse controle.
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Fonte: Folhapress – Foto: Arquivo/Portal Governo de SP
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